Halbe-halbe beim Makler: Warum der Bundesgerichtshof die Provisionsteilung immer feiner justiert
Seit Ende 2020 müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel teilen. Ein neues höchstrichterliches Urteil soll die Details weiter schärfen – Anlass, die oft missverstandene Regel nüchtern zu erklären.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, kennt die Maklerprovision meist als unangenehm große Zahl am Ende der Rechnung. Lange war es üblich, dass allein der Käufer sie trug – obwohl der Makler oft im Auftrag des Verkäufers tätig war. Damit ist seit Ende 2020 weitgehend Schluss. Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs, auf das eine aktuelle Mitteilung verweist, soll den sogenannten Halbteilungsgrundsatz nun in weiteren Einzelfragen konkretisieren. Der genaue Inhalt einer einzelnen Entscheidung ist dabei weniger wichtig als das Prinzip dahinter – das viele Immobilienkäufer bis heute nicht vollständig kennen.
Was der Halbteilungsgrundsatz besagt
Geregelt ist die Materie in den Paragrafen 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs, in Kraft seit Ende 2020. Der Kern steckt in § 656c BGB: Wird ein Makler für beide Seiten tätig, dürfen Käufer und Verkäufer nur zu gleichen Teilen an der Provision beteiligt werden. Der Makler darf sich seine Courtage also nicht von einer Partei ganz und von der anderen gar nicht zahlen lassen, wenn er für beide arbeitet. Vereinbart eine Seite mehr als die Hälfte, ist die Abrede insgesamt unwirksam – und bereits gezahlte Beträge können unter Umständen zurückgefordert werden. Ergänzend schreibt das Gesetz vor, dass eine Partei erst zahlen muss, wenn die andere ihren Anteil nachweislich beglichen hat.
Für wen die Regel gilt – und für wen nicht
Der Schutz greift nicht bei jedem Immobiliengeschäft. Er gilt nach dem Gesetz für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, und er setzt voraus, dass der Käufer Verbraucher ist. Gewerbliche Objekte, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke ohne diese Wohnnutzung fallen grundsätzlich nicht darunter. Genau an diesen Rändern entstehen die Streitfälle, mit denen sich die Gerichte immer wieder beschäftigen: Wann ist ein Objekt noch ein „Einfamilienhaus", wenn ein Teil vermietet oder gewerblich genutzt wird? Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich hier tendenziell eher weit ausgelegt, um den Verbraucherschutz nicht durch Gestaltungstricks aushöhlen zu lassen – doch die Abgrenzung bleibt eine Frage des Einzelfalls.
Warum der Gesetzgeber eingriff
Hinter der Reform stand eine einfache Beobachtung: In angespannten Wohnungsmärkten hatten Käufer kaum Verhandlungsmacht. Wer die Provision nicht schlucken wollte, ging beim knappen Angebot leer aus. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass die Kosten des Maklers – der schließlich häufig vom Verkäufer beauftragt wird – einseitig auf die schwächere Marktseite abgewälzt werden. Der Halbteilungsgrundsatz ist damit weniger eine Preisbremse als eine Fairnessregel: Er koppelt die Kostenlast an die Frage, wer den Makler eigentlich engagiert hat, und zieht dort, wo beide profitieren, eine klare hälftige Grenze.
Was das für Käufer praktisch bedeutet
Für Kaufinteressenten lohnt vor allem ein Blick in die Verträge, bevor unterschrieben wird. Entscheidend ist, ob der Makler für beide Seiten oder nur für eine tätig wird, welche Provisionshöhe vereinbart ist und ob die Zahlungspflicht an den Nachweis der Gegenseite gekoppelt wurde. Fällt eine Provisionsvereinbarung höher aus als die Hälfte oder verstößt sie gegen die Formvorgaben, kann sie angreifbar sein. Weil solche Konstellationen schnell kompliziert werden – gerade bei gemischt genutzten Objekten – ist im Zweifel anwaltlicher Rat sinnvoll, bevor gezahlt oder zurückgefordert wird. Die neuen höchstrichterlichen Entscheidungen zeigen vor allem eines: Der Grundsatz steht, aber seine Ränder werden noch Jahr für Jahr feiner vermessen.
Dieser Beitrag ordnet eine Rechtsentwicklung allgemein ein und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für die Beurteilung eines konkreten Falls sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.