Weniger Quadratmeter, mehr Nachfrage: Was den Boom der kleinen Wohnungen treibt
Kleine Wohnungen gehören seit Jahren zu den gefragtesten Segmenten des deutschen Wohnungsmarktes. Hinter der stabilen Nachfrage steckt weit mehr als knappes Baugeld – nämlich ein tiefgreifender Wandel, wie und mit wem wir wohnen.
Wenn Maklerbüros und Projektentwickler derzeit betonen, wie stark die Nachfrage nach kleinen Wohnungen wächst, ist das kein reines Verkaufsargument. Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen zählen seit Jahren zu den am schnellsten vermieteten und am leichtesten verkäuflichen Objekten im Bestand. Dahinter steht eine Verschiebung, die den Wohnungsmarkt still, aber grundlegend umbaut.
Die Haushalte werden kleiner
Der wichtigste Treiber ist die Demografie. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Deutschland sinkt seit Jahrzehnten, und der Anteil der Ein-Personen-Haushalte liegt inzwischen bei rund 40 Prozent – Tendenz steigend. Ältere Menschen, die nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Partners allein leben, Berufspendler, Studierende und Alleinstehende in Großstädten: Sie alle suchen nicht die Vierzimmerwohnung, sondern kompakten, gut geschnittenen Wohnraum. Wo die Zahl der Haushalte schneller wächst als die Bevölkerung, entsteht Bedarf an mehr, aber kleineren Wohnungen.
Der Gesamtpreis entscheidet, nicht der Quadratmeter
Paradox erscheint auf den ersten Blick, dass ausgerechnet kleine Wohnungen pro Quadratmeter oft am teuersten sind. Für Mieter und Käufer zählt jedoch selten der Quadratmeterpreis, sondern die Gesamtsumme. Eine 35-Quadratmeter-Wohnung bleibt bei hoher Miete pro Quadratmeter unterm Strich bezahlbar, während die geräumige Altbauwohnung an der monatlichen Gesamtbelastung scheitert. In angespannten Märkten mit hohen Zinsen und gestiegenen Baukosten wird der niedrige Einstiegspreis zum entscheidenden Vorteil.
Warum Investoren das kleine Format lieben
Auch von der Angebotsseite gibt es gute Gründe. Kleine Einheiten erzielen relativ hohe Mieteinnahmen je Quadratmeter, lassen sich schneller neu vermieten und streuen das Risiko: Steht in einem Haus mit vielen kleinen Wohnungen eine Einheit leer, fällt das weniger ins Gewicht als bei wenigen großen. Rund um Hochschulen und in Ballungsräumen ist daraus ein eigenes Produkt entstanden – das möblierte Mikroapartment oder Serviced Apartment, das Wohnen wie eine Dienstleistung mit Möblierung, Reinigung und flexibler Laufzeit verkauft.
Die Schattenseiten des Trends
Der Boom hat auch Kritiker. Wo Neubauten überwiegend auf kleinste Grundrisse setzen, warnen Stadtplaner vor einer Einseitigkeit, die Familien aus attraktiven Lagen verdrängt. Sehr kleine Wohnungen können zudem zur Dauerlösung werden, wo sie eigentlich als Übergang gedacht waren. Und der hohe Quadratmeterpreis, der Investoren lockt, trifft am Ende jene, die auf wenig Fläche angewiesen sind, weil mehr schlicht nicht bezahlbar ist. Der Wunsch nach kompaktem Wohnraum und die Sorge vor dem Wohnen auf engstem Raum sind zwei Seiten derselben Entwicklung.
Ein Segment mit Zukunft
Dass die Nachfrage nach kleinen Wohnungen nachlässt, ist kaum zu erwarten. Solange die Zahl der Single-Haushalte steigt, die Bevölkerung altert und der Zuzug in die Städte anhält, bleibt das kompakte Format gefragt. Für die Wohnungspolitik stellt sich damit weniger die Frage, ob kleiner gebaut wird – sondern wie sich kleine Wohnungen so gestalten lassen, dass sie mehr sind als eine teure Notlösung.
Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung eines Markttrends und keine Anlage- oder Kaufberatung.