Hammer oder Handschlag: Warum Immobilien aus der Insolvenz selten versteigert werden
Steigende Insolvenzzahlen lassen erwarten, dass mehr Betriebsgrundstücke unter den Hammer kommen. In der Praxis passiert oft das Gegenteil: Verwalter und Banken weichen der Versteigerung aus – wegen zweier Bruchzahlen im Zwangsversteigerungsgesetz.
Die Zahl der Unternehmensinsolvenzen in Deutschland steigt weiter. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts meldeten die Amtsgerichte im ersten Quartal 2026 rund 6.275 beantragte Verfahren – 6,5 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum; von Januar bis April lag das Plus bei 6,7 Prozent. Am häufigsten trifft es gemessen an der Unternehmenszahl Verkehr und Lagerei, das Gastgewerbe und das Baugewerbe.
Wo Betriebe scheitern, stehen Immobilien im Raum: Werkhallen, Lager, Gaststätten, Bürogebäude. Die naheliegende Erwartung lautet, dass diese Objekte versteigert werden. Marktberichte einzelner Verwertungsdienstleister zeichnen ein anderes Bild – und werben dabei naturgemäß für die eigene Leistung. Der Befund dahinter ist trotzdem plausibel und lässt sich am Verfahrensrecht nachvollziehen.
Zwei Bruchzahlen, die alles bestimmen
Im Zwangsversteigerungsverfahren setzt das Gericht auf Grundlage eines Gutachtens einen Verkehrswert fest. An ihm hängen zwei Schwellen, die im ersten Versteigerungstermin gelten: Gebote unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts darf das Gericht nicht bezuschlagen (§ 85a ZVG). Liegt das Meistgebot unter sieben Zehnteln, kann ein betroffener Gläubiger beantragen, den Zuschlag zu versagen (§ 74a ZVG).
Diese Grenzen sollen Eigentümer und nachrangige Gläubiger vor Verschleuderung schützen. Sie haben aber eine Nebenwirkung: In einem zweiten Termin entfallen sie. Wer im ersten Durchgang nicht zum Zug kommt, kann im zweiten unter Umständen deutlich günstiger kaufen – ein Anreiz, der Bieter zum Abwarten erzieht und Verfahren in die Länge zieht. Zwischen Antrag und Zuschlag vergehen häufig viele Monate.
Zeit ist in der Insolvenz das teuerste Gut
Für die Masse ist diese Dauer teuer. Ein leerstehendes Gewerbeobjekt verursacht laufende Kosten: Grundbesitzabgaben, Versicherung, Verkehrssicherung, Bewachung, Heizung im Winter. Bei technisch anspruchsvollen Immobilien – Kühlhäuser, Produktionsstandorte mit Genehmigungsauflagen – kommt hinzu, dass Stillstand den Wert aktiv zerstört. Anlagen, die einmal ausgekühlt oder entleert sind, lassen sich nicht ohne Weiteres wieder in Betrieb nehmen.
Der freihändige Verkauf – also der normale notarielle Kaufvertrag außerhalb des Versteigerungsverfahrens – ist deshalb in vielen Fällen das Mittel der Wahl. Er setzt allerdings voraus, dass die grundpfandrechtlich gesicherten Gläubiger mitspielen: Ohne Freigabe der eingetragenen Grundschulden bekommt der Käufer kein lastenfreies Eigentum. Das Ergebnis ist eine Verhandlung, in der die Bank abwägt, ob der angebotene Preis besser ist als das, was eine Versteigerung realistisch einbringt.
Warum die Bank meist zustimmt
In dieser Rechnung schneidet die Versteigerung oft schlechter ab, als es der festgesetzte Verkehrswert vermuten lässt. Der Bieterkreis bei Gewerbeobjekten ist klein; für eine Halle mit Spezialausstattung in einer strukturschwachen Region gibt es womöglich zwei ernsthafte Interessenten – oder keinen. Hinzu kommt, dass Verfahrenskosten und Zinsen die Verwertungsdauer mitbezahlen.
Der freihändige Verkauf erlaubt außerdem etwas, das die Versteigerung strukturell nicht kann: Verhandlung über mehr als den Preis. Übernahme von Mietverhältnissen, Regelungen zu Altlasten, gestaffelte Kaufpreiszahlungen, Weiterbeschäftigung von Personal, Verkauf von Immobilie und Betriebsausstattung im Paket. Gerade Letzteres kann den Gesamterlös spürbar heben, weil ein funktionierender Betrieb mehr wert ist als die Summe seiner Teile.
Kein Automatismus
Die Versteigerung verschwindet damit nicht. Sie bleibt das Instrument der Wahl, wenn Eigentümer nicht mitwirken, wenn die Rechtslage streitig ist oder wenn schlicht kein Käufer zu finden ist – der Zuschlag schafft eine klare, unanfechtbare Rechtsposition, die ein Kaufvertrag im Insolvenzumfeld nicht in gleicher Weise bietet. Auch für Interessenten ist der freihändige Weg kein Selbstläufer: Wer aus der Masse kauft, kauft in aller Regel unter Ausschluss der Gewährleistung und trägt das Risiko unbekannter Belastungen selbst.
Was sich beobachten lässt, ist eher eine Verschiebung der Reihenfolge. Der Versteigerungsantrag wird gestellt – und dient zunehmend als Druckmittel, während parallel ein Käufer gesucht wird. Ob am Ende der Hammer fällt, entscheidet sich meist erst kurz vor dem Termin.
Redaktionelle Einordnung eines Branchentrends, keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben aus Marktberichten einzelner Anbieter sind Unternehmensangaben. Für Entscheidungen im Einzelfall ist fachkundiger Rat erforderlich.