Sechs Monate, zehn Prozent: Wie der Gesetzgeber das Wohnen auf Zeit neu vermisst
Möblierte Apartments auf Zeit sind in Ballungsräumen längst ein eigenes Marktsegment – und bewegen sich rechtlich in einer Grauzone, die aus zwei unbestimmten Begriffen besteht. Ein Regierungsentwurf will beide durch Zahlen ersetzen. Genau darin liegt die Sprengkraft für das Geschäftsmodell.
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt hat sich neben der klassischen Vermietung ein zweiter Markt etabliert: möblierte Zimmer und Apartments, angeboten für Wochen oder Monate, adressiert an Projektmitarbeiter, Pendlerinnen, Menschen zwischen zwei Umzügen. Anbieter treten dabei zunehmend professionell auf – mit eigenen Beständen, Reinigungsservice und Plattformvertrieb. Rechtlich stützt sich dieses Geschäft aber bis heute auf zwei Formulierungen im Bürgerlichen Gesetzbuch, die keine Zahl enthalten.
Zwei unbestimmte Begriffe tragen ein ganzes Segment
Der erste ist die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch". Liegt sie vor, greifen zentrale Schutzvorschriften des Mietrechts nicht – weder die Mietpreisbremse noch die üblichen Kündigungsschranken. Wie lange „vorübergehend" ist, sagt das Gesetz nicht. Gerichte haben das über Jahrzehnte im Einzelfall entschieden, mal anhand der Vertragslaufzeit, mal anhand des Zwecks, den der Mieter mit der Wohnung verfolgt.
Der zweite Begriff ist der Möblierungszuschlag. Wer eingerichtet vermietet, darf für die Ausstattung einen Aufschlag verlangen. Wie hoch dieser ausfallen darf, steht ebenfalls nicht im Gesetz. In der Praxis kursieren Rechenmodelle, die vom Zeitwert der Möbel ausgehen, daneben aber auch schlicht gegriffene Aufschläge. Für Mieter ist der Zuschlag in der Regel nicht erkennbar, weil er in der Gesamtmiete verschwindet – und damit auch die Frage, ob die ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt eingehalten wird.
Was der Entwurf ändern soll
Die Bundesregierung hat Ende April 2026 einen Gesetzentwurf zur Anpassung des sozialen Mietrechts beschlossen, den das Bundesjustizministerium vorgelegt hat. Er enthält neben einer Begrenzung von Indexmieten – Steigerungen des Verbraucherpreisindexes oberhalb von 3,0 Prozent im Jahr sollen in angespannten Märkten nur noch zur Hälfte weitergegeben werden dürfen – ausdrücklich neue Regeln für Kurzzeitvermietungen und möblierten Wohnraum. Erklärtes Ziel des Ministeriums ist es, Rechtsunsicherheiten zu beseitigen und der Mietpreisbremse zu mehr Wirkung zu verhelfen.
Nach den bislang veröffentlichten Entwurfsfassungen soll der „vorübergehende Gebrauch" eine feste zeitliche Obergrenze von sechs Monaten erhalten. Der Möblierungszuschlag soll sich am Zeitwert der Einrichtung orientieren müssen; für vollständig möblierte Wohnungen ist alternativ eine Pauschale in Höhe von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen, die den Einzelnachweis erspart. Hinzukommen soll eine Auskunftspflicht: Vermieter müssten den Zuschlag vor Vertragsschluss offenlegen. Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen, Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich.
Warum eine Zahl mehr verändert als ein Verbot
Auf den ersten Blick wirkt das wie eine technische Präzisierung. Für die Kalkulation von Anbietern ist es das nicht. Ein unbestimmter Rechtsbegriff lässt Spielraum, eine Zahl nicht. Eine Sechs-Monats-Grenze trennt das Segment sauber in zwei Hälften: kürzere Verhältnisse, die weiter außerhalb des klassischen Mieterschutzes laufen, und alles darüber, das dann den normalen Regeln unterliegt – inklusive Mietpreisbremse in den betroffenen Gebieten. Anbieter, deren Modell auf durchschnittlichen Mietdauern von acht oder zehn Monaten beruht, müssten neu rechnen.
Ähnlich wirkt die Offenlegungspflicht. Sie verbietet keinen einzigen Euro Aufschlag, macht ihn aber prüfbar – und verschiebt damit die Beweislage in möglichen Streitfällen erheblich. Aus Sicht von Vermieterverbänden ist genau das der Kern der Kritik: Sie halten die Vorgaben für zu starr und verweisen auf höhere Betriebskosten bei möblierten Objekten. Mieterverbände argumentieren umgekehrt, das Segment habe sich zu einer Umgehungsroute um die Mietpreisbremse entwickelt. Beide Positionen liegen dem Gesetzgeber vor.
Bemerkenswert ist, dass daneben eine zweite Regelungsebene weiterläuft, die mit dem Mietrecht nichts zu tun hat: das kommunale Zweckentfremdungsrecht. Ob eine Wohnung überhaupt kurzzeitig vermietet werden darf, entscheidet in vielen Städten eine Satzung samt Genehmigung und Registriernummer – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Anbieter müssen also zwei Regelwerke gleichzeitig einhalten, die unterschiedliche Fristen kennen und von unterschiedlichen Stellen durchgesetzt werden. Diese Doppelstruktur räumt auch der aktuelle Entwurf nicht auf.
Redaktionelle Einordnung auf Basis öffentlich zugänglicher Quellen. Dieser Beitrag gibt den Stand des Gesetzgebungsverfahrens wieder und ersetzt keine Rechtsberatung; für den Einzelfall ist anwaltlicher Rat erforderlich.