Klein, teuer, gefragt: Warum die Mini-Wohnung zum Engpass des Wohnungsmarkts wird
Kleine Wohnungen gehören zu den begehrtesten Segmenten des deutschen Wohnungsmarkts. Hinter der wachsenden Nachfrage steht ein tiefgreifender demografischer Wandel – und ein Paradox: Wer wenig Fläche mietet, zahlt pro Quadratmeter oft am meisten.
Ein- und Zweizimmerwohnungen zählen seit Jahren zu den am stärksten umkämpften Objekten auf dem deutschen Wohnungsmarkt – ob zur Miete, zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Anlass, den Blick auf ein Segment zu richten, das oft im Schatten der großen Neubaudebatte steht, aber besonders viele Menschen betrifft. Denn die Nachfrage nach kleinen Wohnungen wächst nicht zufällig, sondern folgt einem strukturellen Trend, der sich über Jahrzehnte aufgebaut hat.
Ein Land der kleinen Haushalte
Der wichtigste Treiber ist demografischer Natur. Immer mehr Menschen in Deutschland leben allein. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes war 2022 bereits gut jeder vierzigste bis zweite Haushalt ein Einpersonenhaushalt – der Anteil lag bei rund 42 Prozent und soll bis 2045 auf etwa 44 Prozent steigen. In den Stadtstaaten könnte dann sogar mehr als jeder zweite Haushalt von einer allein lebenden Person bewohnt sein. Rechnet man Zweipersonenhaushalte hinzu, wären in zwei Jahrzehnten den Projektionen zufolge mehr als drei Viertel aller Haushalte kleine Haushalte.
Hinter dieser Entwicklung stehen mehrere Ursachen zugleich: Menschen werden älter und leben nach dem Tod des Partners häufig allein weiter, Paare trennen sich, junge Erwachsene ziehen für Ausbildung und Beruf früh in die Stadt, und der Wunsch nach eigenständigem Wohnen ist gesellschaftlich fest verankert. Jeder dieser Haushalte braucht eine eigene Wohnung – und meist keine große.
Das Quadratmeter-Paradox
Gerade dort, wo die Nachfrage am höchsten ist, wird das Wohnen relativ am teuersten. Wer allein wohnt, zahlt im Schnitt spürbar mehr Miete pro Quadratmeter als Mehrpersonenhaushalte. Auswertungen beziffern den Aufschlag im Bundesschnitt auf gut sechs Prozent, in den Großstädten auf annähernd acht Prozent – mit steigender Tendenz. Der Grund ist ökonomisch: Fixe Bestandteile einer Wohnung wie Küche, Bad und Flur verteilen sich bei wenig Fläche auf weniger Quadratmeter, was den Preis pro Einheit nach oben treibt. Kleine Wohnungen sind damit nicht nur knapp, sondern für die Bewohner auch überproportional kostspielig.
Für Kapitalanleger macht genau das die Mini-Wohnung interessant: Höhere Quadratmetermieten, eine breite Mietergruppe und die Aussicht auf geringere Leerstände gelten als Argumente. Was aus Anlegersicht eine attraktive Rendite ist, bedeutet aus Sicht der Suchenden allerdings, dass der Wettbewerb um jedes Angebot härter wird.
Warum das Angebot nicht nachkommt
Dem wachsenden Bedarf steht ein Neubau gegenüber, der in vielen Regionen ins Stocken geraten ist. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungszinsen und langwierige Genehmigungsverfahren bremsen Projekte aus – und kleine Einheiten sind pro Quadratmeter im Bau oft besonders teuer, weil sich Bad und Küche eben nicht verkleinern lassen wie ein Wohnzimmer. Hinzu kommt, dass der Bestand träge ist: Ältere Menschen bleiben häufig in der einst für die Familie gedachten größeren Wohnung, weil ein Umzug in eine kleinere, aber teurere Bleibe wenig attraktiv erscheint. So wird Fläche gebunden, die rechnerisch mehreren kleinen Haushalten dienen könnte.
Ein Segment mit Signalwirkung
Die kleine Wohnung ist damit mehr als eine Randnotiz des Immobilienmarkts. Sie zeigt im Kleinen, wo die deutsche Wohnungspolitik ihre größten Baustellen hat: Die Zahl der Haushalte wächst schneller als die Zahl passender Wohnungen, und ausgerechnet die günstig wirkende Ein-Zimmer-Bleibe ist pro Quadratmeter oft die teuerste Option. Ob Umbau großer Wohnungen in kleinere Einheiten, gezielter Neubau kompakter Grundrisse oder Anreize für Umzüge im Alter – die Lösungsansätze sind bekannt. Umgesetzt sind sie bislang nur zögerlich, während der demografische Trend unverändert in eine Richtung zeigt.
Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung eines Markttrends und stellt keine Anlage- oder Rechtsberatung dar. Genannte Kennzahlen beruhen auf öffentlich zugänglichen Statistiken und Prognosen.