Heizungsgesetz neu sortiert: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Eigentümer bedeutet

Selten hat ein Gesetzesvorhaben so viele Hausbesitzer und Kaufinteressenten beschäftigt wie die Reform der Vorgaben rund ums Heizen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, soll das umstrittene Gebäudeenergiegesetz – im Volksmund „Heizungsgesetz" – abgelöst und neu aufgestellt werden. Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 13. Mai 2026 beschlossen, die erste Lesung im Bundestag folgte am 11. Juni 2026. Bis zum Inkrafttreten sind also noch parlamentarische Etappen zu nehmen. Höchste Zeit für eine Einordnung, was sich abzeichnet – und was noch offen ist.

Vom Verbot zum Korridor

Der politische Kern des Vorhabens ist ein Wechsel der Logik. Wo das bisherige Recht über konkrete Vorgaben zum Anteil erneuerbarer Energien beim Heizungstausch steuerte, setzt der Entwurf stärker auf Wahlfreiheit bei der Technik, eingebettet in einen verbindlichen Zielpfad. Eigentümerinnen und Eigentümer sollen selbst entscheiden können, wie sie ihre Wärmeerzeugung klimafreundlicher gestalten – Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen oder weiterhin Verbrennung mit zunehmend biogenen oder synthetischen Brennstoffen. Hintergrund ist auch die Umsetzung europäischer Vorgaben aus der überarbeiteten Gebäuderichtlinie EPBD.

Die „Bio-Treppe" als zeitlicher Fahrplan

Im Zentrum der Diskussion steht ein gestufter Mechanismus, den der Entwurf vorsieht und der in der Debatte als „Bio-Treppe" bezeichnet wird. Wer weiterhin mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen heizt, soll demnach schrittweise einen wachsenden Anteil biogener oder grüner Brennstoffe einsetzen – etwa Biomethan, biogenes Flüssiggas, Bioheizöl oder Wasserstoff und dessen Derivate. Den Veröffentlichungen zufolge beginnt dieser Anteil bei rund zehn Prozent ab 2029 und steigt über die Jahre deutlich an, mit Zwischenschritten bis hin zu einem hohen Anteil um 2040. Die genauen Werte und Ausnahmen sind Teil des laufenden Gesetzgebungsverfahrens und können sich noch ändern.

Warum die Reform Käufer und Verkäufer betrifft

Für den Immobilienmarkt ist weniger das einzelne Heizgerät relevant als die Planungssicherheit. Wer ein älteres Haus kauft, kalkuliert künftige Modernisierungskosten in den Preis ein. Klare, langfristige Pfade können diese Kalkulation erleichtern – unklare oder häufig geänderte Regeln verteuern sie. Maklerverbände und Energieberater verweisen darauf, dass der energetische Zustand eines Gebäudes längst ein harter Preisfaktor ist. Ein verlässlicher Rahmen, der Technologieoffenheit mit einem absehbaren Zeitplan verbindet, dürfte daher von vielen Marktteilnehmern begrüßt werden, auch wenn über Details gestritten wird.

Offene Fragen und Kritik

Verbände, Energieexperten und Wohnungswirtschaft haben sich bereits zu Wort gemeldet – mit teils gegensätzlichen Bewertungen. Die einen sehen in der Technologieoffenheit eine pragmatische Korrektur, die Akzeptanz schafft. Andere warnen, dass die Verfügbarkeit und der Preis biogener Brennstoffe in den 2030er-Jahren keineswegs gesichert seien und dass ein Festhalten an Verbrennungstechnik teuer werden könne. Auch das Verhältnis zum Klimaschutzgesetz und zum Ziel der Klimaneutralität bis 2045 wird diskutiert; eine Evaluation des Gesetzes ist Berichten zufolge für 2030 vorgesehen.

Was Eigentümer jetzt tun können

Solange das Verfahren läuft, gilt vor allem: Ruhe bewahren und den Bestand prüfen. Sinnvoll ist ein realistischer Blick auf das Alter der vorhandenen Heizung, den energetischen Zustand des Gebäudes und mögliche Förderwege. Wer ohnehin vor einer Sanierung steht, sollte verschiedene Szenarien durchrechnen, statt sich auf eine einzige Technik festzulegen. Eine qualifizierte Energieberatung kann helfen, Investitionen so zu planen, dass sie unabhängig vom finalen Gesetzestext tragfähig bleiben.

Festzuhalten bleibt: Das GModG ist ein Entwurf im Gesetzgebungsverfahren, kein geltendes Recht. Wer Entscheidungen über Heizung oder Hauskauf trifft, sollte sich am jeweils aktuellen Stand orientieren – und im Zweifel fachkundigen Rat einholen.

Hinweis: Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung eines laufenden Gesetzgebungsverfahrens und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Angaben zu Inhalten und Fristen des Gebäudemodernisierungsgesetzes können sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern.

Mehr zum Thema

• Zehn Jahre – oder selbst genutzt: Wann beim Hausverkauf die Spekulationssteuer zuschlägt
• Kaminofen vor dem Aus? Was hinter den Austauschfristen für alte Öfen wirklich steckt
• Wem gehört das Haus nach der Trennung? Warum die Immobilie zur schwierigsten Scheidungsfrage wird
• Wenn die Nacht zu hell wird: Warum Lichtverschmutzung zum Fall für den Naturschutz wird
• Zwei Märkte in einer Stadt: Wie Regulierung den Münchner Wohnungsmarkt auseinanderzieht
• Möbliert, befristet, teuer: Wie „Wohnen auf Zeit" vom Nischenmarkt zum Regulierungsfall wurde