Zwei Märkte in einer Stadt: Wie Regulierung den Münchner Wohnungsmarkt auseinanderzieht

München bleibt der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands — doch unter der Oberfläche verschieben sich die Gewichte. Ein aktueller Marktbericht des Münchner Wohnraumvermittlers Mr. Lodge beschreibt nach Unternehmensangaben einen Markt, der sich in zwei entgegengesetzte Richtungen entwickelt: Kaufinteressenten finden wieder mehr Auswahl und Verhandlungsspielraum, während das Angebot an Mietwohnungen weiter schrumpft. Der Befund reiht sich in eine Debatte ein, die weit über eine einzelne Analyse hinausgeht — und viel mit Regulierung zu tun hat.

Die Regulierungsdichte nimmt zu

Kaum ein deutscher Wohnungsmarkt ist so engmaschig reguliert wie der Münchner. Seit Januar 2026 gilt in Bayern eine neu gefasste Mieterschutzverordnung: Die Mietpreisbremse greift nun in 285 statt zuvor 208 Städten und Gemeinden, ausgeweitet vor allem im Großraum München und im Oberland. Der Bund hatte die Rechtsgrundlage zuvor bis Ende 2029 verlängert. In München selbst kommt der Milieuschutz hinzu: In Dutzenden Erhaltungssatzungsgebieten sind Luxusmodernisierungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeschränkt — nach Angaben der Stadt betrifft das mehr als 200.000 Wohnungen.

Das Ziel dieser Instrumente ist unstrittig legitim: Menschen mit mittleren Einkommen sollen sich das Leben im Ballungsraum weiter leisten können. Umstritten ist die Wirkung. Mietervertreter beklagen Schlupflöcher — etwa bei möblierter oder befristeter Vermietung, die von der Bremse teils nicht erfasst wird. Eigentümer- und Maklerverbände wiederum argumentieren, die Regulierung mache das Vermieten unattraktiv und verknappe das Angebot zusätzlich.

Warum Kaufen und Mieten auseinanderlaufen

Genau an dieser Stelle setzt die Beobachtung des geteilten Marktes an. Wer eine Wohnung besitzt und die Renditeaussichten durch Mietdeckelung, steigende Anforderungen und Sanierungspflichten schwinden sieht, verkauft eher, als neu zu vermieten. Das erhöht das Kaufangebot und dämpft dort die Preise — zumal die Zinswende der vergangenen Jahre die Finanzierungskosten erhöht und die Käuferschicht ausgedünnt hat. Auf der Mietseite passiert das Gegenteil: Jede verkaufte Ex-Mietwohnung fehlt im ohnehin knappen Bestand, und der Neubau kommt wegen hoher Bau- und Finanzierungskosten nur schleppend voran.

Die Folge ist ein paradoxes Bild: Entspannung im Kaufsegment bei gleichzeitiger Verschärfung im Mietsegment — in derselben Stadt, im selben Quartal. Ähnliche Muster berichten Marktbeobachter auch aus anderen Großstädten, in München ist der Effekt wegen des extremen Preisniveaus aber besonders sichtbar.

Keine einfachen Antworten

Ob mehr oder weniger Regulierung der richtige Weg ist, bleibt eine politische Abwägungsfrage. Klar ist: Die Mietpreisbremse behandelt Symptome, nicht die Ursache. Das Grundproblem — zu wenig Wohnraum für zu viele Nachfrager — lässt sich nur über Neubau, Nachverdichtung und schnellere Genehmigungen lösen. Solange das Angebot nicht wächst, dürfte sich die Schere zwischen Kauf- und Mietmarkt eher weiter öffnen: gute Nachrichten für solvente Käufer, schlechte für alle, die auf eine bezahlbare Mietwohnung angewiesen sind.

Für Mieter wie Eigentümer lohnt es sich, die konkreten Regeln im eigenen Fall genau zu prüfen — etwa ob die eigene Gemeinde unter die neue Mieterschutzverordnung fällt oder ob eine Wohnung in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt.

Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung und keine Rechtsberatung. Anlass ist unter anderem eine Pressemitteilung des Unternehmens Mr. Lodge; deren Aussagen geben die Einschätzung des Unternehmens wieder.

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