Wenn Neubau zum Luxus wird: Warum der Gebäudebestand zur eigentlichen Wohnungsreserve wird
Der Wohnungsneubau steckt in der Krise – und rückt den vorhandenen Gebäudebestand als Reserve in den Blick. Was Umnutzung und der Gebäudetyp E leisten können.
Die Zahlen, die derzeit aus der Wohnungswirtschaft kommen, lassen wenig Spielraum für Beschönigung. Für das laufende Jahr rechnet der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) mit nur noch rund 200.000 fertiggestellten Wohnungen – bei einem geschätzten Bedarf von etwa 320.000 pro Jahr. Schon 2025 waren nach Angaben des Statistischen Bundesamts 206.600 Wohnungen entstanden, ein Minus von rund 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wenn Branchenvertreter inzwischen offen von einem drohenden „Kollaps" des Neubaus sprechen, ist das weniger Alarmrhetorik als Beschreibung eines strukturellen Problems.
Der Neubau rechnet sich vielerorts nicht mehr
Hinter dem Einbruch steht ein Bündel von Ursachen, das sich gegenseitig verstärkt: gestiegene Zinsen, hohe Baukosten, teures Bauland und Vergabekriterien der Banken, die selbst solide geplante Projekte scheitern lassen. Besonders aufschlussreich ist die Verschiebung der Investitionen. Von den 20,8 Milliarden Euro, die GdW-Unternehmen 2025 investierten, flossen laut Verband 12,7 Milliarden Euro in den bestehenden Gebäudebestand und nur noch 8,1 Milliarden Euro in den Neubau. Für 2026 wird ein weiterer Rückgang der Neubauinvestitionen um rund ein Viertel erwartet. Das Geld wandert dorthin, wo es unter den aktuellen Bedingungen wirtschaftlich vertretbar eingesetzt werden kann – und das ist immer seltener die grüne Wiese.
Bestand als unterschätzte Reserve
Genau an diesem Punkt setzt eine These an, die in der Immobilienwirtschaft lange als Nischenmeinung galt und nun breiter diskutiert wird: Die Wohnungsfrage werde sich nicht allein über zusätzlichen Neubau lösen lassen, sondern vor allem über den klügeren Umgang mit dem, was bereits steht. Dachgeschossausbau, Aufstockung, die Umnutzung leerstehender Büro- und Gewerbeflächen, die Teilung großer Wohnungen oder die energetische Sanierung in Kombination mit zusätzlichem Wohnraum – all das schafft Kapazität, ohne neues Bauland zu verbrauchen. Der Vorteil liegt auf der Hand: Grundstück, Erschließung und oft auch die Tragstruktur sind bereits vorhanden, und ökologisch schneidet der Erhalt grauer Energie meist besser ab als der Abriss mit anschließendem Neubau.
Was der „Gebäudetyp E" leisten kann – und was nicht
Politisch soll unter anderem der sogenannte Gebäudetyp E Entlastung bringen, ein vereinfachter Baustandard, der nach Angaben von Bauministerin Verena Hubertz überzogene Anforderungen abbauen und Kosten senken soll. Die Stoßrichtung – weniger Sonderstandards, mehr Pragmatismus – wird in der Branche überwiegend begrüßt. Zugleich mahnen Fachleute, der Effekt bleibe begrenzt, solange teures Bauland der eigentliche Kostentreiber sei und solange neue Vereinfachungen nicht in zusätzliche Prüfschleifen münden. Der Gebäudetyp E adressiert damit vor allem die Baukosten, nicht die Grundstücksfrage – und er entfaltet seine Wirkung ohnehin am stärksten dort, wo tatsächlich gebaut oder umgebaut wird.
Ein Kurswechsel mit offenen Fragen
Dass der Bestand nun stärker in den Fokus staatlicher Förderung rückt, ist bemerkenswert, weil Wohnungspolitik jahrzehntelang fast synonym mit Neubau war. Ob die Aktivierung vorhandener Substanz die Lücke zwischen Bedarf und Fertigstellung schließen kann, ist damit aber nicht entschieden. Umnutzung ist planungsrechtlich oft anspruchsvoll, Sanierung im bewohnten Bestand sozial heikel, und nicht jede leerstehende Immobilie eignet sich zum Wohnen. Klar ist nur: Solange der klassische Neubau wirtschaftlich unter Druck steht, wird sich die Debatte weniger um die Frage drehen, wie viel neu gebaut wird, als darum, wie viel aus dem Vorhandenen herausgeholt werden kann.
Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung eines aktuellen Branchentrends und keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Angaben zu Marktzahlen beruhen auf Veröffentlichungen von Verbänden und amtlichen Statistiken zum Zeitpunkt der Erstellung.
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