Möbliert, befristet, teuer: Wie „Wohnen auf Zeit" vom Nischenmarkt zum Regulierungsfall wurde
Der Anteil möblierter Mietangebote hat sich in Großstädten verdoppelt, die Preise sind davongezogen. Jetzt plant der Gesetzgeber strengere Regeln für Möblierungszuschläge und Kurzzeitmietverträge.
Wer für ein Projekt, ein Studiensemester oder eine Übergangsphase eine Bleibe sucht, landet immer öfter bei möblierten Wohnungen auf Zeit. Selbst in Städten abseits der üblichen Verdächtigen wird der Markt inzwischen gezielt bespielt: Eine aktuelle Pressemitteilung des Portalbetreibers 1A-Portale.de bewirbt etwa regionale Vermittlungsseiten für temporäres Wohnen in Herne – flexible Mietdauern für Berufspendler, Projektarbeiter und Studierende inklusive. Dass sich solche Angebote mittlerweile bis ins Ruhrgebiet rechnen, sagt viel über einen Markt, der lange als Nische galt und heute ein handfestes wohnungspolitisches Thema ist.
Vom Sonderfall zum Massenphänomen
Die Zahlen sind deutlich: Nach Auswertungen aus dem Umfeld des Instituts der deutschen Wirtschaft hat sich der Anteil möblierter Angebote an den inserierten Mietwohnungen in den 14 größten deutschen Städten in etwa verdoppelt – von rund 15 auf etwa 30 Prozent. Parallel stiegen die Angebotsmieten für möblierte, befristete Wohnungen zwischen 2012 und 2024 von rund 15 auf etwa 27 Euro pro Quadratmeter. Für Vermieter ist das Modell attraktiv: Möblierung rechtfertigt Zuschläge, Befristung schafft Flexibilität – und beides zusammen macht Wohnraum faktisch teurer, als es die nackte Kaltmiete vermuten lässt.
Für Mieter ist genau das der Streitpunkt. Zwar gilt die Mietpreisbremse – vom Bundestag im Juni 2025 bis 2029 verlängert – grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. In der Praxis lässt sich aber kaum überprüfen, ob eine Gesamtmiete zulässig ist, wenn der Möblierungszuschlag nicht gesondert ausgewiesen wird. Kritiker sprechen seit Jahren von einem Schlupfloch, mit dem sich Preisgrenzen in angespannten Märkten elegant umgehen lassen.
Was der Gesetzgeber jetzt plant
Das Bundesjustizministerium hat Anfang 2026 einen Gesetzentwurf vorgelegt, der dieses Schlupfloch schließen soll. Vorgesehen ist unter anderem, dass Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten den Zuschlag für die Möblierung künftig separat ausweisen müssen und dieser sich am Zeitwert der Möbel orientieren soll. Für voll möblierte Wohnungen soll alternativ eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete möglich sein. Ebenfalls neu: Kurzzeitmietverträge sollen erstmals eine feste gesetzliche Obergrenze von sechs Monaten erhalten, um dauerhafte Kettenbefristungen einzudämmen. Noch handelt es sich um einen Entwurf – Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich, Verbände von Mieterbund bis Immobilienwirtschaft haben sich bereits mit teils gegensätzlichen Stellungnahmen positioniert.
Ein Markt zwischen echtem Bedarf und Renditeoptimierung
Bei aller Kritik: Der Bedarf an flexiblem Wohnraum ist real. Projektwirtschaft, Wochenendpendeln, internationale Fachkräfte und ein angespannter regulärer Mietmarkt sorgen dafür, dass viele Menschen schlicht keine klassische Dreijahresmietwohnung suchen – sondern vier möblierte Monate mit WLAN. Dass spezialisierte Portale diesen Markt inzwischen auch in Mittelstädten wie Herne regional organisieren, ist die logische Folge. Die spannende Frage der kommenden Jahre lautet, ob es gelingt, beides zu trennen: das legitime Segment „Wohnen auf Zeit" für Menschen mit temporärem Bedarf – und die Nutzung des Möblierungs-Etiketts als Instrument, um reguläre Mietwohnungen dauerhaft dem preisgebundenen Markt zu entziehen. Der Gesetzentwurf aus Berlin ist der bislang konkreteste Versuch, diese Linie zu ziehen.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Ob und in welcher Höhe Zuschläge oder Befristungen im Einzelfall zulässig sind, klären Mietervereine oder Fachanwälte für Mietrecht.
Redaktionelle Einordnung auf Basis öffentlich zugänglicher Quellen, u.a. einer Pressemitteilung auf openPR.de sowie Angaben von BMJV, Deutschem Mieterbund und Institut der deutschen Wirtschaft.
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