Erben mit dem Gutachterausschuss im Nacken: Warum sich der Immobilienwert im Erbfall schwer nach unten korrigieren lässt
Wer eine Immobilie erbt, muss sie für das Finanzamt bewerten lassen – und stößt dabei oft auf Vergleichspreise der Gutachterausschüsse. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs zeigt, wie schwer es ist, gegen diese Werte anzukommen.
Wer in Deutschland eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss sich früher oder später mit einer unbequemen Frage auseinandersetzen: Was ist das Objekt wert? Von dieser Zahl hängt ab, wie hoch die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ausfällt – und schon kleine Unterschiede im angesetzten Wert können mehrere Tausend Euro bedeuten. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) hat nun bekräftigt, wie stark die Finanzämter sich dabei auf die Vergleichspreise der amtlichen Gutachterausschüsse stützen dürfen – und wie eng der Spielraum für Erben ist, die diese Werte für zu hoch halten.
Das Vergleichswertverfahren im Kern
Für Eigentumswohnungen und viele Ein- und Zweifamilienhäuser schreibt das Bewertungsgesetz das sogenannte Vergleichswertverfahren vor. Vereinfacht gesagt: Der Wert einer Immobilie wird aus tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage abgeleitet. Die Datengrundlage liefern die Gutachterausschüsse – unabhängige Gremien bei den Kommunen und Landkreisen, die Kaufverträge auswerten und daraus Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren bilden. Für Laien wirkt das Verfahren oft wie eine Blackbox, weil die zugrunde liegenden Kauffälle anonymisiert sind und sich nur eingeschränkt nachvollziehen lassen.
Was der Bundesfinanzhof entschieden hat
In dem verhandelten Fall ging es laut den vorliegenden Urteilsbesprechungen um eine geerbte Eigentumswohnung, deren Verkehrswert das Finanzamt auf Grundlage von rund zwanzig Vergleichspreisen eines Gutachterausschusses auf etwa 186.000 Euro festsetzte. Der BFH stellte klar, dass die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise grundsätzlich maßgeblich sind und sowohl von der Finanzverwaltung als auch von den Steuerpflichtigen heranzuziehen sind. Bemerkenswert ist vor allem der zweite Teil der Entscheidung: Die gerichtliche Kontrolle dieser Preise beschränkt sich demnach auf offensichtliche Unrichtigkeiten. Erst wenn ein solcher offenkundiger Fehler zutage tritt, muss das Finanzgericht den Sachverhalt weiter von Amts wegen aufklären.
Warum der Gegenbeweis so schwer fällt
Grundsätzlich erlaubt das Gesetz Erben, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – etwa durch ein eigenes Sachverständigengutachten. Die aktuelle Entscheidung macht jedoch deutlich, dass dieser Nachweis in der Regel nur dann gelingt, wenn belastbar aufgezeigt wird, warum die angesetzten Vergleichspreise im konkreten Fall nicht passen. Denkbar sind etwa fehlende Vergleichbarkeit der herangezogenen Objekte, unzutreffende objektspezifische Merkmale, methodische Fehler oder erkennbare Datenmängel. Ein Gutachten, das schlicht eine andere Bewertungsmethode anwendet und zu einem niedrigeren Ergebnis kommt, ohne konkrete Fehler in der Vergleichspreisermittlung zu benennen, reicht nach dieser Linie regelmäßig nicht aus.
Was das praktisch bedeutet
Für Erben verschiebt sich damit die Beweislast spürbar. Wer den vom Finanzamt angesetzten Wert anzweifelt, muss nicht nur eine eigene, niedrigere Zahl präsentieren, sondern die amtliche Bewertung an einem konkreten Punkt angreifen. Das erhöht den Aufwand und die Anforderungen an ein privates Gutachten erheblich. Fachleute raten deshalb dazu, frühzeitig zu prüfen, auf welcher Datengrundlage der Gutachterausschuss arbeitet und ob die herangezogenen Vergleichsobjekte überhaupt zur geerbten Immobilie passen – etwa mit Blick auf Baujahr, Zustand, Lage oder Ausstattung. Zugleich zeigt die Entscheidung, dass die Vergleichspreise der Ausschüsse eine hohe Verbindlichkeit haben und nicht ohne Weiteres verhandelbar sind.
Ob die geerbte Wohnung nun tatsächlich so viel wert ist, wie es zwanzig anonyme Vergleichsfälle nahelegen, bleibt im Einzelfall eine berechtigte Frage. Die Botschaft der Rechtsprechung ist jedoch klar: Wer sie stellt, muss sie mit Substanz unterlegen.
Dies ist eine redaktionelle Einordnung und keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Bewertung eines konkreten Erb- oder Schenkungsfalls sollten Betroffene fachkundigen Rat bei einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einer auf Erbrecht spezialisierten Kanzlei einholen.