Wer zahlt den Makler? Die Teilung der Provision beim Hausverkauf einfach erklärt
Seit Ende 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB, wie sich die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien verteilt. Was der Halbteilungsgrundsatz für Käufer und Verkäufer konkret bedeutet.
Beim Kauf oder Verkauf einer Wohnimmobilie taucht früher oder später dieselbe Frage auf: Wer trägt eigentlich die Maklerprovision – und in welcher Höhe? Seit Ende 2020 ist die Antwort deutlich klarer geregelt als zuvor. Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" wurden die Paragrafen 656a bis 656d ins Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Sie sorgen seither bundesweit für einheitliche Spielregeln.
Warum der Gesetzgeber eingegriffen hat
Vor der Reform war es vielerorts üblich, dass die gesamte Maklercourtage allein dem Käufer aufgebürdet wurde – obwohl in vielen Fällen der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. In angespannten Wohnungsmärkten hatten Kaufinteressenten kaum eine Verhandlungsposition. Der Gesetzgeber wollte diese Schieflage korrigieren und die Kosten gerechter verteilen. Das Gesetz trat am 23. Dezember 2020 in Kraft und gilt seither für alle entsprechenden Verträge.
Für wen die Regeln gelten
Der Anwendungsbereich ist bewusst eng gefasst. Die Vorschriften greifen ausschließlich beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, und nur dann, wenn die Käuferseite als Verbraucher handelt. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke gelten sie nicht. Bereits die Beauftragung eines Maklers für diese Immobilientypen unterliegt zudem einem Formerfordernis: Der Maklervertrag bedarf der Textform. Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag begründen keinen wirksamen Anspruch mehr.
Der Halbteilungsgrundsatz
Kernstück der Reform ist der sogenannte Halbteilungsgrundsatz. Beauftragen sowohl Käufer als auch Verkäufer denselben Makler, darf dieser von beiden Seiten nur eine gleich hohe Vergütung verlangen. Gewährt er einer Partei einen Nachlass oder wird er für sie unentgeltlich tätig, muss er den Vorteil auch der anderen Seite einräumen. Damit ist ausgeschlossen, dass eine Partei faktisch die gesamte Provision schultert, während die andere leer ausgeht.
Hat dagegen nur eine Seite den Makler beauftragt, muss zunächst diese ihn bezahlen. Eine Abwälzung auf die andere Partei ist nur bis zu maximal der Hälfte der Gesamtprovision zulässig. Der Anspruch gegen die andere Seite entsteht zudem erst, wenn der Auftraggeber seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat. In der Praxis bedeutet das: Eine vollständige Überwälzung auf den Käufer ist seit der Reform nicht mehr möglich.
Was Eigentümer und Käufer beachten sollten
Für Verkäufer lohnt es sich, die Provisionsvereinbarung von Anfang an sauber zu dokumentieren und die Höhe ortsüblich zu kalkulieren. Käufer wiederum sollten prüfen, ob die in Kaufverträgen ausgewiesene Provision den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Die Reform hat die Verhandlungslage spürbar verschoben, ohne den Maklerberuf infrage zu stellen – sie schafft vor allem Transparenz darüber, wer welchen Anteil trägt.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Es handelt sich um eine redaktionelle Einordnung der geltenden Rechtslage; im Einzelfall sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.